CANCELACIÓN REGISTRAL DE LA HIPÓTECA
Una vez que la hipoteca está totalmente pagada y amortizada (lo que se llama cancelación financiera de la hipoteca), bien por la llegada del vencimiento final con todas las cuotas pagadas o porque hemos pagado todo el importe de la hipoteca de forma anticipada, es aconsejable proceder a “limpiar” o quitar la anotación o carga que existirá en el Registro de la Propiedad a favor de la Entidad Financiera, lo que dejará nuestra Propiedad libre de cargas.
Esto es lo que se conoce como la cancelación de hipoteca definitiva y total, o cancelación registral de hipoteca, también conocido como levantamiento de hipoteca o levantamiento de cargas, ya que desaparecerá del Registro de la Propiedad.
Los pasos a dar para la cancelación de la hipoteca, serán los siguientes:
1º) Solicitar a la Entidad Financiera (Banco) que nos realice una carta de pago o certificado de deuda cero, donde constará que la deuda hipotecaria ha sido saldada.
2º) Llevar la carta de pago junto con la Escritura de la Hipoteca a un Notario, para que realice la Escritura de Cancelación Hipoteca. Esta escritura deberá ser firmada por un apoderado de la Entidad Financiera, (la Notaría se encarga de llamarlo, no siendo necesaria nuestra presencia para dicha firma). Una vez realizada, el Notario nos hará entrega, previo pago de su minuta, de dicha Escritura de Cancelación de Hipoteca.
3º) Llevar la Escritura de Cancelación de Hipoteca al Registro de la Propiedad y proceder a cancelarla registralmente. Anteriormente deberemos realizar la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Oficina Liquidadora correspondiente de la Comunidad Autónoma. En la actualidad está exento, pero habrá que realizar el documento de exención.
4º) En un plazo de 2 a 3 meses, dicho Registro nos llamará para que pasemos a recoger la Escritura, devolviéndonos la misma con anotación de haber dado de baja la hipoteca.
Todo esto conlleva una serie de gastos: la Entidad Financiera puede cobrarnos entre 50 y 100 Euros por facilitarnos el “certificado de deuda cero”, la Escritura de Cancelación de Hipoteca ante Notario puede salirnos por unos 200 Euros, y la Inscripción de Cancelación en el Registro de la Propiedad, por otros 200 Euros. Y si es la Entidad Financiera la que nos realiza dichos trámites, o si nos los realiza una Gestoría, habría que sumar entre 100 y 200 euros más.
En conclusión, la Cancelación Registral de la hipoteca puede suponernos unos 500 o 600 Euros de gasto aproximadamente.
Hemos de valorar por tanto, si nos interesa solicitar dicha cancelación en el Registro de la Propiedad, ya que no es obligatorio, salvo que vayamos a proceder a la venta de la vivienda o solicitar nueva financiación o nuevo préstamo, debiendo constar en el Registro que dicha vivienda está exenta de cargas. Podremos realizar dicha cancelación registral en cualquier momento.
Además debemos tener en cuenta que a los 20 años del vencimiento inicial del préstamo prescriben las anotaciones en el Registro, y no hará falta realizar todos estos pasos (ahorrándonos dichos gastos), ya que con una simple instancia o escrito privado, podremos solicitar el levantamiento de la hipoteca al Registro de la Propiedad. Eso sí, siempre a los 20 años del vencimiento del préstamo inicial. Por ejemplo: si nuestro préstamo vence en Marzo de 2012, prescribirá a partir de Marzo del 2032, independientemente de que hayamos cancelado anticipadamente (antes de 2012), dicha hipoteca.
No obstante, es aconsejable realizar lo antes posible la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, ya que suele ser algo que se olvida y en ocasiones, cuando lo necesitamos con urgencia (por ejemplo, en caso de venta de la vivienda), se suele tener problemas a la hora de localizar los documentos necesarios para realizar dichos trámites y nos conllevará mucho más tiempo.
Igualmente debemos tener en cuenta que las tasas de Notaría y Registro suelen aumentar a medida que pasan los años, y puede darse el caso de que se anule la exención del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, e incluso se anule o se modifique la prescripción de las anotaciones registrales, aumentando considerablemente los gastos. Y con la actual situación de fusión de las Entidades Financieras, puede que incluso nos sea más complicado conseguir un certificado de pago de nuestra hipoteca, si han pasado varios años.
En conclusión, no es obligatorio, pero si recomendable realizar la Cancelación Registral de la Hipoteca.